Un refoulement d’égout touche 17 unités d’un immeuble locatif, dont 9 occupées par des locataires non assurés. Bélisle a structuré le dossier en deux phases pour respecter les plafonds de couverture des locataires assurés, tout en évitant une crise de relocalisation pour les autres. Résultat : un devis initial respecté à 450 000 $, sans imprévu budgétaire.
Type de sinistre : Refoulement d’égout (infiltration racinaire)
Secteur : Résidentiel locatif, 17 unités sur un immeuble de 36 à 48 logements
Ampleur : Dossier structuré en deux phases, 9 locataires non assurés sur 17
Valeur du sinistre : Environ 450 000 $
Intervenants coordonnés : Expert en sinistre indépendant, estimateur en dommages bâtiment, directeur de maintenance, président de la compagnie de gestion
1. Contexte
Des racines d’arbre percent la canalisation d’un immeuble locatif à prix modique, provoquant un refoulement d’égout dans 17 unités. Neuf des locataires touchés n’ont pas d’assurance personnelle, ce qui complique la gestion habituelle d’un dossier de cette ampleur, évalué à environ 450 000 $.
2. Le vrai problème
Habituellement, un dossier de ce type se règle par une sortie de contenu simultanée des unités touchées, prise en charge par les assureurs respectifs des locataires. Ici, neuf locataires n’avaient personne pour assumer cette sortie ni leur relocalisation. Le vrai risque : que les huit locataires assurés, eux, atteignent leur plafond de couverture pour la relocalisation temporaire si les délais de la première phase s’étiraient.
3. La pression
Le délai fixé pour la première phase pour huit unités était de trois semaines. C’est Bélisle, à titre de maître d’œuvre, qui a maintenu cette pression sur l’échéancier, sachant que tout retard aurait des conséquences directes sur la couverture d’assurance des locataires de cette phase.
4. L’intervention
Le dossier a été structuré en deux phases distinctes. La phase 1 a concentré les travaux sur les huit unités des locataires assurés, dont la sortie de contenu était prise en charge par leur assureur respectif. Une fois ces unités livrées, les neuf locataires non assurés ont simplement transféré leur contenu vers les logements rénovés, un déplacement plutôt qu’une relocalisation.
La méthode de travail a suivi une séquence rigoureuse : visite initiale, démolition d’urgence pour limiter l’aggravation des dommages, visite conjointe avec l’estimateur pour produire un devis représentatif, validation de ce devis auprès des fournisseurs spécialisés avant approbation, puis signature du contrat et commande des matériaux. L’échéancier final a été construit en fonction des dates de livraison des matériaux, pour éviter tout écart entre le calendrier annoncé et la réalité du chantier.
Le suivi s’est fait par courriel hebdomadaire, chaque vendredi, avec photos et mise à jour de l’avancement pour l’ensemble des intervenants, en plus de visites aux 48 heures et de suivis téléphoniques ponctuels.
5. Les imprévus
Lors du retrait du revêtement de sol, la dalle de béton s’est révélée effritée et a dû être scarifiée et renivelée avant la pose du nouveau revêtement. Cet imprévu, sans lien avec le sinistre couvert, a été traité directement avec le client et réglé avant la mise en chantier officielle donc sans impact sur le devis approuvé par l’assureur ni sur l’échéancier du dossier.
6. Le résultat
Délais : Phase 1 livrée en trois semaines, aucun locataire assuré n’a atteint son plafond de couverture
Coûts : Devis initial de 450 000 $ respecté intégralement
Coordination : Rapport hebdomadaire documenté (photos, avancement) transmis à tous les intervenants
Gain pour l’expert en sinistre : Une approche en phases qui a évité toute pression additionnelle sur les plafonds de couverture, sans jamais dévier du devis approuvé
« Je m’assure de contrôler les coûts avant la mise en chantier, en faisant soumissionner mes fournisseurs pour respecter les budgets émis par la compagnie d’assurance. »
Maxime Bélisle, chargé de projet