Des racines d’arbre percent une canalisation, provoquant un refoulement d’égout dans 17 logements d’un immeuble à loyer modique. Neuf des locataires touchés n’ont pas d’assurance. Plutôt que d’exiger une sortie complète des 17 unités, Bélisle a proposé un plan en deux phases qui a permis à ces familles de rester logées, dans le même immeuble.
Type de sinistre : Refoulement d’égout (infiltration racinaire)
Secteur : Résidentiel locatif, immeuble de 36 à 48 logements à loyer modique
Ampleur : 17 unités touchées, dont 9 occupées par des locataires non assurés
Valeur du sinistre : Environ 450 000 $
Impact évité : Relocalisation forcée de 9 familles à faible revenu
1. Contexte
Les racines d’un arbre percent la canalisation entourant un immeuble locatif de 36 à 48 logements à prix modique, provoquant un refoulement d’égout dans 17 unités. Neuf des dix-sept locataires touchés n’ont pas d’assurance personnelle. Les travaux, évalués à environ 450 000 $, touchent les revêtements de sol, les murs, la plomberie et l’électricité de chaque unité.
2. Le vrai problème
Un entrepreneur habituel aurait exigé la sortie de contenu des 17 unités en même temps. Pour les neuf locataires non assurés, cela aurait signifié se retrouver à la rue, sans ressources pour se reloger, en pleine crise du logement, et hors de la période traditionnelle de déménagement du 1er juillet. Le gestionnaire souhaitait avant tout limiter cet impact humain, sans pour autant retarder l’ensemble du dossier.
3. La pression
Les huit unités touchées et assurées disposaient d’un plafond de couverture pour leur relocalisation temporaire. Si l’échéancier de la première phase de travaux s’étirait, ces locataires assurés risquaient d’atteindre ce plafond avant leur retour. Le délai fixé pour livrer les huit premières unités : trois semaines.
4. L’intervention
Bélisle a proposé une approche en deux phases. En phase 1, les huit unités dont les locataires étaient assurés — donc pris en charge par leur assureur pour la sortie de contenu et la relocalisation — ont été rénovées en priorité. Une fois ces logements terminés, les neuf locataires non assurés ont simplement déplacé leur contenu vers ces unités rénovées, plutôt que de devoir se reloger à l’extérieur.
Avant la mise en chantier, une visite avec l’estimateur en dommages bâtiment a permis de produire un devis représentatif, ensuite validé auprès des fournisseurs — ébénisterie, plancher, plomberie, électricité — pour s’assurer que les budgets tenaient. Le directeur de maintenance de l’immeuble a collaboré aux choix de matériaux et à la coordination terrain, tandis que le président de la compagnie de gestion s’occupait des aspects contractuels et financiers.
Le suivi hebdomadaire s’est fait par courriel chaque vendredi, accompagné de photos prises matin et soir sur le chantier, en plus de visites aux 48 heures et de suivis téléphoniques réguliers avec le client.
5. Les imprévus
Au retrait du revêtement de sol, la dalle de béton s’est révélée effritée et devait être renivelée avant la pose du nouveau revêtement. Cet imprévu, non lié au sinistre initial, a été traité directement avec le client et absorbé avant la mise en chantier officielle, sans impact sur les délais ni sur la portée assurée du dossier.
6. Le résultat
Délais : Phase 1 livrée en trois semaines, respectant le plafond de couverture des locataires assurés
Coûts : Budget de 450 000 $ respecté
Impact : Neuf familles à faible revenu relogées dans le même immeuble, sans relocalisation externe
Charge retirée du gestionnaire : Plan d’action structuré en deux phases, communication hebdomadaire documentée, aucune gestion de crise de logement à assumer
« On a fait preuve de créativité pour servir notre client selon ses attentes. Ça a permis de limiter grandement l’impact pour les locataires non assurés. »
— Maxime Bélisle, chargé de projet